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29 juillet 2006

CU, PLU, POS, COS, SHON, SHOB …

En quelques lignes, voici un petit cours de vocabulaire architectural, propre à la construction et à l’urbanisme.

- le CU, ou Certificat d’Urbanisme
Ce certificat doit être demandé à la DDE et en mairie avant tout engagement définitif dans un achat de maison ou de terrain. En général, ce document est fourni par le propriétaire du bien que vous souhaitez acheter. Il doit être établi par la DDE, à la demande de la commune concernée. Ce document est très important car il précise toutes les caractéristiques et contraintes du bien immobilier :
- il précise si le terrain est constructible ou pas
- il indique si le bien est concerné par un droit de préemption ou non
- il indique les servitudes de passages, les accès, les possibilités de raccordement, le style architectural à respecter, les couleurs des murs et du toit à respecter, la forme du toit et celle des fenêtres, les alignements et/ou les limites en hauteur, les restrictions dans un périmètre classé, etc …
- Il donne le détail des taxes et participations d’urbanisme applicables.

demande_de_CU.pdf

- le PLU, ou Plan Local d’Urbanisme

Ce plan précise, entre autres, les zones réservées aux constructions des particuliers sur une commune donnée. Établi par la commune elle même, il remplace l’ancien POS (Plan d’Occupation des sols). Le PLU est consultable en mairie. La création d’un Plan Local d’Urbanisme sera bientôt obligatoire pour toutes les communes. Il définit le type d’occupation possible pour toutes les parties du territoire d’une commune.

- le COS, ou Coefficient d’Occupation des Sols
Déterminé par le PLU, le Coefficient d’Occupation des Sols indique la proportion de bâti autorisé par rapport à la surface du terrain. (par exemple, pour un terrain de 1000m2, un COS de 30% autorise la construction d’un total de plancher hors œuvre brute de 300m2. Le total des planchers prend en compte ceux de chaque niveau, il ne s’agit donc pas seulement de l’emprise au sol).

Dans l’éventualité ou le PLU n’existe pas sur une commune, il faut alors se reporter au RNU (Règlement National d’Urbanisme). Il arrive parfois, il n’y ait qu’une simple carte communale qui définisse les espaces constructibles ou non)

- le RNU, règlement National d’Urbanisme
Ce règlement s’applique partout où il n’y a pas de PLU, sous contrôle de la DDE.

- la SHOB, ou la Surface Hors d’œuvre Brute
Il s’agit de la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction, y compris la place occupée par les murs externes.

- la SHON, ou Surface Hors d’œuvre Nette
Elle s’obtient en déduisant de la SHOB la surface des combles ou de sous-sol ne pouvant être aménagés en locaux d’habitation (ou à usage professionnel). On peut déduire également les espaces consacrés au stationnement automobile et toutes les surfaces non-closes du rez de chaussée. (Attention, les toitures-terrasses, les balcons, loggias ou mezzanines sont exclus de la SHON)

document d'information complémentaire/calcul de la shob et de la shon

- la surface habitable
Il s’agit de la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction, (moins les murs et les cloisons). La DDE estime que cette surface habitable repésente 80% de la SHON. Il faut encore en déduire les surfaces ayant des hauteurs sous plafond inférieures à 1,80m.

 

Et pour aller plus loin…

Yannick & Sandra