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13 novembre 2006

Lotissement, histoire et réglementation en France

Pour bien comprendre de quoi il s’agit, commençons d’abord par un rappel historique.

Prolongement du droit de propriété, le droit de lotir correspond à l’acte de morceler sa propriété. A l’origine, il s’agissait d’une opération privée qui s’appliquait librement. Cependant, les excès, abus et dérapages en tout genres, tant sur le plan urbain que social ont conduit le législateur à réglementer les divisions de propriétés. Entre les deux guerres mondiales, l’extension des banlieues est associée à une surdensification et à un sous équipement fréquent des parcelles vendues. Afin de garantir les acheteurs, deux lois sont promulguées, la première le 14 mars 1919 puis la seconde le 19 juillet 1924. Ces lois obligent les lotisseurs de créer des équipements collectifs avant la vente des parcelles. Le 15 mars 1928, la loi Sarrault vient en aide aux associations de mal lotis en rendant possible, a posteriori des équipements qui faisaient défaut dans certains cas.

Pendant la seconde guerre mondiale, le régime de Vichy instaure une première version du ministère de la reconstruction. Ce ministère commence un travail de réglementation de l’urbanisation en France. Avec le loi du 15 juin 1943, apparaît la prise en compte de la dimension urbanistique des lotissements. Mais c’est avec le décret du 26 juillet 1977 que le caractère opérationnel du lotissement prend toute son ampleur avec son intégration dans l’aménagement global de la commune.

La loi de décentralisation du 7 janvier 1983 et le décret du 29 mars 1984 instaurent le transfert des compétences de l’état au maire en matière de délivrance de l’autorisation de lotir.

Le lotissement, définition réglementaire
Défini par l’article R315-1 du code de l’urbanisme, le lotissement est une véritable opération d’urbanisme pouvant être réalisée par des opérateurs privés. Cette procédure permet, nous l’avons vu plus haut, de garantir une gestion cohérente du foncier et la réalisation d’équipements de qualité. Elle permet également de régir les rapports entre le lotisseur, les co-lotis et les pouvoirs publics.
La demande d’une autorisation de lotir est obligatoire dès que le terrain répond conjointement à 4 critères :
- Une propriété foncière à l’origine d’un seul tenant
- Division de la propriété en au moins trois terrains (5 pour les partages issus d’une succession)
- Volonté d’implanter des bâtiments
- Prise en compte d’une période de moins de 10 ans.

Ne constituent pas des lotissements :
- les divisions effectuées à l’intérieur des zones d’aménagement concerté
- les périmètres de rénovation urbaine
- les zones de restaurations immobilières
- les zones de résorption de l’habitat insalubre
- les zones d’habitation et les zones industrielles créées en application de l’article R321-1 avant le premier janvier 1977
- lorsque les divisions sont effectuées par la personne publique ou privée qui réalise l’aménagement de ladite zone (art R.315-2b)


Lien Légifrance : code de l'urbanisme

Yannick & Sandra